AXA Immoselect – Adhoc-Information
19. Oktober 2011 - 12.30 Uhr
Nächster Auszahlungstermin: voraussichtlich April 2012
Die aktuellsten Informationen erhalten Sei immer hier: http://www.axa-immoselect.de/index.php
Warum entfällt die geplante Ausschüttung des AXA Immoselect?
AXA Investment Managers (AXA IM), FondsGesellschaft des in Abwicklung befindlichen offenen Immobilienfonds AXA Immoselect (ISIN: DE0009846451; WKN: 984645) hatte für Investoren, FondsSparer und Anleger ursprünglich für April 2012 eine Kapitalauszahlung bzw. Ausschüttung avisiert. Nun aber mussten Investoren, FondsSparer und Anleger von der FondsGesellschaft erfahren: Die geplante Ausschüttung beim Immoselect fällt aus, es findet keine Kapitalauszahlung statt. „Was sind die Gründe hierfür?“, fragen Investoren, FondsSparer und Anleger, „und wie ist es generell um die Lage des AXA Immoselect bestellt?“
Der aktuelle Monatsbericht des AXA Immoselect zeigt allen Investoren, dem FondsSparer und Anleger die Gründe auf, die dazu geführt haben, dass die ursprünglich für April 2012 angestrebte Kapitalauszahlung des in Abwicklung begriffenen Immobilienfonds nicht erfolgen kann. So berichtet das FondsManagement des AXA Immoselect Investoren, dem FondsSparer und Anleger, dass die zur Liquiditätsschaffung notwendigen Immobilienverkäufe in den letzten Monaten leider nicht in ausreichender Schnelligkeit durchgeführt werden konnten. Als die wesentlichen Gründe hierfür werden Investoren, dem FondsSparer und Anleger genannt: Mit Ausnahme für so genannte Core-Immobilien, und hier insbesondere absolute Spitzenimmobilien an Spitzenstandorten mit lang laufenden Mietverträgen, sind die Marktverhältnisse nach wie vor sehr schwierig. Denn Investoren, FondsSparer und Anleger müssen wissen: Auf das Spitzensegment konzentrieren sich derzeit die meisten Interessenten; die Preise haben dort deutlich angezogen.
Das Interesse potentieller Käufer an anderen Immobiliensegmenten ist jedoch weit weniger ausgeprägt. Weiter erfahren Investoren, FondsSparer und Anleger: Potentielle Immobilienkäufer haben ihre Prüfungen (Due Diligence) vor dem Kauf erheblich erweitert, was zu einer Verlängerung des Zeitraums bis zu einer Kaufentscheidung geführt hat. Hinzu kommt: Finanzierungen werden in der Regel nur noch bis zu einem deutlich niedrigeren Anteil der Gesamtinvestition als vor der Finanzmarktkrise ausgereicht, was den Kreis potentieller Erwerber zusätzlich einschränkt. Weiter ist negativ für Investoren, FondsSparer und Anleger zu vermelden: Die Bearbeitungszeiten für Immobilienverkäufe haben sich wegen erhöhter Risikomanagementanforderungen verlängert, einige früher leistungsfähige Kreditinstitute stehen dem Markt aus unterschiedlichen Gründen nicht mehr als Finanzierungspartner zur Verfügung.
Die Quintessenz für alle Investoren, FondsSparer und Anleger: Die Ausschüttung des Immoselect im April 2012 muss leider ausfallen, da nicht ausreichend Liquidität zur Verfügung steht. Weiter berichtet das FondsManagement des AXA Immoselect, man sei mit einem großen Teil der Immobilien, die bereits jetzt verkaufsfähig sind und bei denen nach Abwägung kein kurzfristiges Optimierungspotential mehr bestehe, mit einem strukturierten Vermarktungsprozess im Markt, um Kaufinteressenten zu finden. Weiter erfahren Investoren, FondsSparer und Anleger: Teilweise befindet sich der AXA Immoselect in der Phase der Präsentation der Immobilien, teilweise in der Auswahl eines potentiellen Käufers aus dem Kreis der Kaufinteressenten. Positiv daran: Für neun Immobilien befindet sich die KAG bereits in weitergehenden Verhandlungen, die zu Verkäufen führen können. Darüber hinaus arbeitet das Asset Management von AXA intensiv daran, insbesondere durch Vermietungsleistungen die weiteren Immobilien des Immoselect für die anstehenden Verkäufe attraktiver zu machen. Investoren, FondsSparer und Anleger können sicher sein: Wenn die Verkaufsreife erreicht ist, werden auch diese Immobilien am Markt platziert.
Investoren, FondsSparer und Anleger müssen sich vergegenwärtigen: Die AXA Investment Managers Deutschland GmbH ist als Verwalter des Sondervermögens bis zum Ablauf des 20.10.2014 verpflichtet, die Erfüllung von Forderungen und Verbindlichkeiten und damit die Zahlungsfähigkeit des Sondervermögens durch entsprechende Liquiditätsvorhaltung sicher zu stellen. Mit anderen Worten: Nur wenn die Liquidität des Sondervermögens die zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt notwendige Basisliquidität überschreitet, können die beabsichtigten Kapitalrückzahlungen an Investoren, FondsSparer und Anleger erfolgen. In der gegenwärtigen Marktsituation sind die Zeitpunkte für die nächsten Immobilienverkäufe des AXA Immoselect und damit die Termine der Kaufpreiszahlungen nicht mit hinreichender Sicherheit vorhersagbar. Die erforderliche Basisliquidität liegt derzeit rechnerisch bei knapp 10% des Nettofondsvermögens. Der AXA Immoselect verfügt per 30.03.2012 über eine Liquiditätsquote von rund 9,4%. Die Konsequenz: Für eine Ausschüttung an Investoren, FondsSparer und Anleger ist aktuell einfach kein Geld da.
Trotz der jüngsten Immobilienverkäufe, durch die die Anzahl der Immobilien im Portfolio des AXA Immoselect auf 65 gesunken ist, müssen Investoren, FondsSparer und Anleger mindestens bis Oktober 2012 warten, um eine Ausschüttung zu erhalten. Bis zum nächsten voraussichtlichen Kapitalrückzahlungstermin Oktober 2012 können allerdings nur die Verkäufe berücksichtigt werden, für die bis Mitte August die Kaufpreise eingebucht wurden. Auch hier besteht für Investoren, FondsSparer und Anleger also noch eine gewisse Unsicherheit. Klar aber ist: Über getätigte Immobilienverkäufe, die die Liquiditätsquote des AXA Immoselect weiter ansteigen lassen, wird das FondsManagement allen Investoren, dem FondsSparer und Anleger in seinen künftigen Monatsreports berichten.
Die
Trotz intensiver Anstrengungen während den letzten beiden Jahre, in denen der Fonds die Rücknahme von Anteilscheinen ausgesetzt hat, konnte die für eine erfolgreiche Wiederöffnung erforderliche Liquidität nicht geschaffen werden. Die Anzahl der Anleger, die bei einer Wiederöffnung des Fonds ihre Anteilscheine zurückgeben wollen, ist zu hoch. Wiederholte Befragungen bei den Vertriebspartnern haben gezeigt, dass das Liquiditätsbedürfnis der Anleger mit weitem Abstand der am häufigsten angegebene Grund für potentielle Anteilscheinrückgaben ist. Hinzu kommt die erneute Zuspitzung der Eurokrise, die die Anleger verunsichert und Entscheidungsprozesse bei potentiellen Immobilienkäufern verzögert. Die notwendigen Objektverkäufe zur Schaffung der erforderlichen Liquidität in Höhe von geschätzten mindestens 30 Prozent des Fondsvermögens können unter diesen Umständen bis zu dem gesetzlich letztmöglichen zulässigen Wiederöffnungstag, dem 16. November 2011, nicht abgeschlossen werden. Die aktuelle Liquiditätsquote liegt bei rund 10%.
Die Entscheidung den Fonds abzuwickeln erfolgte in Abstimmung mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). In der Konsequenz wurde die Verwaltung des Sondervermögens zum Stichtag 20. Oktober 2014 durch die Gesellschaft unwiderruflich gekündigt und die endgültige Einstellung der Rücknahme und der Ausgabe von Anteilscheinen bekannt gegeben.
Das geordnete Abwicklungsverfahren gewährleistet unter den gegebenen Umständen die Gleichbehandlung aller Anleger und die Erzielung bestmöglicher Ergebnisse während des Verkaufsprozesses. Die aus den Immobilienverkäufen resultierenden Erlöse werden halbjährlich ausgeschüttet, beginnend voraussichtlich im April 2012. Die laufenden Erträge des Portfolios werden zusätzlich ausgeschüttet.
„Ein Festhalten an einer Wiederöffnung gegen das Votum eines Großteils der Anleger und gegen die Marktsituation verbietet sich von selbst, auch wenn wir den erklärten Willen zur Wiederöffnung hatten. Unser oberstes Ziel ist es jetzt, für die Immobilien des AXA Immoselect angemessene Marktpreise zu erzielen und Kapitalrückzahlungen möglichst zeitnah an unsere Anleger zu leisten.“ sagt Achim Gräfen, Geschäftsführer AXA Investment Managers Deutschland GmbH.
Bis zum Wirksamwerden der Kündigung wird angestrebt, alle 66 Liegenschaften des Sondervermögens zu verkaufen.
„Die Auflösung des Fonds bringt Planungssicherheit und eröffnet uns die Möglichkeit, die Immobilien ohne zusätzlichen Zeitdruck zum bestmöglichen Preis zu verkaufen“, so Gräfen weiter.
AXA Immoselect ist ein Fonds, dessen Asset Management durch AXA Real Estate, einen globalen Immobilienmanager mit einem verwalteten Immobilienbestand von 40 Milliarden Euro*, unterstützt wird.
Die Fondsdepotbank informiert
Auszahlung der Fondsanteile AXA Immoselect
Wie Sie den Pressemitteilungen entnehmen konnten, hat die Kapitalanlagegesellschaft AXA Investment Managers Deutschland GmbH mitgeteilt, dass der Fonds AXA Immoselect (ISIN: DE0009846451; WKN: 984645) zum 20. Oktober 2014 aufgelöst wird. Im Zuge dieser Auflösung sieht die KAG eine halbjährliche Auszahlung der Fondsanteile vor, erstmals voraussichtlich im April 2012.
Gerne möchten wir Sie über Möglichkeiten der Fondsabwicklung bei der FodB informieren.
1. Wiederanlage des Auszahlungsbetrages in einen anderen Fonds:
Hierfür benötigen wir das beigefügte Formular "Auftrag zur Reinvestierung der Auszahlungsbeträge aus dem AXA Immoselect“
ausgefüllt und vom Kunden unterzeichnet per FAX. Bitte beachten Sie, dass dieser Auftrag nur für die Abwicklung des
AXA Immoselect und nicht für weitere im Depot verwahrte Investmentfonds gilt.
2. Verbuchung des Auszahlungsbetrages auf ein verzinstes,
kostenloses Fondsdepot Bank Geldkonto:
Sollte im Depot keine Referenzbankverbindung hinterlegt sein und uns zum Auszahlungszeitpunkt keine oben genannte Weisung zur
Reinvestierung des Auszahlungsbetrages vorliegen, werden wir ein kostenloses Geldkonto eröffnen, auf welches wir den Auszahlungsbetrag verbuchen. In diesem Fall werden wir die Kunden mit gesonderter Post über die Eröffnung eines Geldkontos informieren. Über das Guthaben kann selbstverständlich jederzeit frei verfügt werden.
Weitere Informationen zur Fondsschließung entnehmen Sie bitte der
folgenden Internetseite:
Anlagen:
- Kundenanschreiben inklusive dem Auftrag zur Reinvestierung
- Eröffnungsantrag für das kostenlose GeldkontoWas bedeutet das im Klartext für den Anleger:
Der Fonds wird weiterhin geschlossen sein und die Immobilien des Fonds nach Möglichkeit über die nächsten drei Jahre verkauft werden. Alle 6 Monate (beginnend im April 2012) wird die Liquidität durch eine quasi steuerfreie Sonderausschüttung an die Anteilseigner ausgezahlt. In der Regel fließen die Auszahlungsbeträge auf Geldmarktfonds oder in Geldkonten. Von dort aus kann jeder Kunde entscheiden, ob er das Geld in einen anderen Fonds (bei uns ohne erneute Kosten) investiert, oder sich auszahlen lässt.
Nach drei Jahren sollte also jeder Kunde den heutigen Wert des AXA Immoselect ausgezahlt bekommen haben; sofern die Verkehrswerte der Gutachter beim Verkauf auch tatsächlich erziehlt werden können.
Neuregelungen der Rückgabemodalitäten ab 2013
Offene Immobilienfonds haben eine Besonderheit: Sie legen in Immobilien an – und zwar langfristig, weil der Wert von Immobilien oft erst langfristig steigt. Die Anleger können sich (in der Regel) aber jederzeit und damit kurzfristig von ihren Anteilen trennen. Jahrzehntelang war dies unproblematisch. Nach dem Zusammenbruch von Lehman Brothers und der anschließenden Finanz- und Immobilienmarktkrise waren viele Anleger aber so verunsichert, dass sie in großem Umfang Anteile zurückgaben. Das Konzept des offenen Immobilienfonds stieß an seine Grenzen. Einige Kapitalanlagegesellschaften
waren gezwungen, die Anteilscheinrücknahme für ihre Immobilienfonds zeitweise auszusetzen. Inzwischen hat der Gesetzgeber reagiert und mit dem Anlegerschutz-
und Funktionsverbesserungsgesetz (AnFuG) die gesetzliche Grundlage neu geregelt. Folgende Regelungen hinsichtlich der Rückgabemodalitäten traten am 8. April 2011 in Kraft:
Für Privatanleger bedeutet dies, dass sie zu den dann festgelegten Rückgabeterminen über Anteile im Gegenwert von bis zu 30.000 Euro je Kalenderhalbjahr und Fonds ohne Einhaltung der Mindesthalte- und Kündigungsfristen verfügen können.
| Fonds | KAG | Fondsvolumen in Milliarden Euro | Zeitpunkt letzte Rücknahme-aussetzung | Geplante Aufhebung des Rücknahmestopps |
| Axa Immoselect | Axa IM Deutschland | 2,8 | 17.11.2009 | Fonds wird aufgelöst |
| Axa Immosolutions | AX IM Deutschland | 0,4 | 26.05.2010 | 26.05.2012 |
| CS Euroreal | Credit Suisse AM | 6,2 | 18.05.2010 | 18.05.2012 |
| Degi Europa | Aberdeen | 1,6 | 30.10.2008 | Fonds wird aufgelöst |
| Degi Global Business | Aberdeen | 0,4 | 11.11.2009 | Fonds wird aufgelöst |
| Degi International | Aberdeen | 1,9 | 16.11.2009 | Fonds wird aufgelöst |
| KanAm Grundinvest | KanAm Grund | 3,9 | 06.05.2010 | 06.05.2012 |
| KanAm US-Grundinvest | KanAm Grund | 0,6 Mrd. USD | 27.10.2008 | Fonds wird aufgelöst |
| Morgan Stanley P2 Value | Morgan Stanley Real Estate Fund | 1,5 | 30.10.2008 | Fonds wird aufgelöst |
| SEB Immoinvest | SEB Investment | 6,3 | 05.05.2010 | 05.05.2012 |
| TMW Immobilien Weltfonds | TMW Pramerica | 0,8 | 08.02.2010 | Fonds wird aufgelöst |
| UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe | UBS Real Estate KAG mbH | 0,4 | 06.10.2010 | 06.10.2012 |
| Quelle: BVI, Scope, Börsen Zeitung) | ||||